건설 공사에는 클레임이 내장돼 있다는 말이 있다. 건설에 대한 분쟁 중 특히 집합건물(아파트 등)에 발생한 하자로 인한 분쟁은 여러 당사자가 관여돼 복잡한 소송 형태를 가지므로 전문가가 아닌 구분 소유자로서는 이해하는 것이 쉽지 않다.
먼저 하자 담보 책임을 물을 수 있는 자는 집합건물의 구분 소유자이고 그 상대방인 책임 부담자와 책임의 내용은 집합건물법에 따라 결정되는데 구법과 개정법 중 어느 것이 적용되느냐에 따라 큰 차이가 있다. 구법에 따르면 ‘집합건물을 건축해 분양한 자’, 즉 분양자(시행자)만이 구분 소유자에 대한 담보 책임을 부담하며 이 경우 집합건물의 구분 소유자는 시행자에 대해서만 하자 보수에 갈음한 손해배상청구권을 가질 뿐 시공자(건설사)에 대해서는 아무런 권리도 가지지 못한다.
또한 하자 보증 회사(주택도시보증공사 등)에 대해 하자 보수 보증금을 청구할 수 있는 자는 하자보증서에 보증 채권자로 기재된 자(입주자대표회의 등)뿐이고 구분 소유자는 하자 보증 회사에 대해 아무런 권리도 가지지 못한다.
따라서 실무상 입주자대표회의가 구분 소유자로부터 하자 보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받아 시행자를 상대로 양수금 청구를 하는 한편 시공자에 대해서는 시행사가 시공자에게 가지는 하자 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 대위 행사하며 하자 보수 보증 회사를 상대로 하자 보수 보증금을 청구하는 형태로 소송을 제기한다.
소송 대응 ‘골든타임’ 놓치면 안 돼
구분 소유자 개인이 위와 같은 소송을 진행하는 것은 매우 어려운 일이기 때문에 구분 소유자들이 입주자대표회의 등에 자신들의 채권을 양도하는 방법으로 협조하는 것이 무엇보다 중요하다. 그런데 많은 구분 소유자들이 위와 같은 소송 실무를 잘 이해하지 못해 채권을 양도하는 것에 대해 거부감을 가지는 경우가 종종 있다.
특히 시행자가 재개발·재건축 조합인 경우에는 조합원인 구분 소유자는 시행자도 피고라는 이유를 들어 조합원인 자신들에게도 피해가 간다고 오해하는 사례가 많다. 하지만 궁극적으로 시공자가 책임을 부담하게 되기 때문에 조합원인 구분 소유자 역시 채권을 양도하는 것이 바람직하다.
또 하나의 문제가 있다. 시공자가 시행자에 대한 미지급 공사 대금 채권으로 상계 항변하는 경우에는 피대위채권이 소멸하게 돼 구분 소유자들이 권리 구제를 받지 못하는 경우가 발생할 수도 있다.
구법에 따르면 구분 소유자(또는 입주자대표회의)가 시행자의 시공사에 대한 손해배상채권을 대신 행사하기 때문이다. 다행히 2012년 3월 19일부터 시행된 집합건물법에 따라 개정법 시행일 이후 분양된 집합건물에 대해서는 시행자뿐만 아니라 시공자도 구분 소유자에 대해 직접적인 담보 책임을 부담하게 됐다. 이 경우에도 구분 소유자들의 채권 양도는 매우 중요하다.
채권자 대위 방식이 아닌 시공자에 대해 직접 하자 보수에 갈음한 손해배상청구가 가능해지면서 시공자가 시행자에 대한 공사 대금 채권이 있더라도 이를 가지고 구분 소유자들에게 상계 항변할 수 없게 됐기 때문이다.
다만 개정 집합건물법은 시행자뿐만 아니라 시공자에게도 담보 책임을 부담시키면서 시공자의 책임 내용이나 범위를 상당히 제한하고 있다. 우선 시행자에게 회생 절차 개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등의 사유가 있는 경우에만 시공자는 구분 소유자에 대해 손해 배상 책임을 지고 시공자가 이미 시행자에게 손해 배상한 경우에는 그 범위에서 구분 소유자에 대한 책임을 면하도록 규정했다.
또한 2013년 6월 18일 이전에 분양된 집합건물은 구법이 적용돼 하자 담보 책임 기간이 인도된 때로부터 10년이었지만 개정법이 적용되면 전유 부분의 경우 인도일, 공용 부분의 경우 사용 검사일(또는 사용 승인일)을 기산일로 하되 하자의 종류마다 담보 책임의 존속 기간을 2년, 3년, 5년, 10년으로 정했다. 구법과 비교하면 권리 존속 기간이 매우 단축된 것이다.
따라서 아파트 등 집합건물의 구분 소유자들은 구법, 개정 집합건물법 중 어느 법이 적용되는지 등을 확인하고 권리의 존속 기간인 제척 기간이 경과하기 전에 적시에 대응해야 한다.
