임차인 옥죄는 대책만 홍수, 하반기 ‘전세 대란’ 또 온다?
임대차3법 이어, 8.4 대책 등 부동산법안 줄줄이 통과, 공급 가뭄 우려
‘임대차3법’(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)의 충격이 가시기도 전에 추가적인 부동산 대책이 이어지면서 전세 시장의 혼란이 더욱 가중되고 있다.
광범위한 고강도의 세제규제가 임대차3법 등과 맞물리면서 임차인의 부담이 더욱 가중될 수 있다는 우려가 일각에서 제기되고 있다. 8.4 주택 공급 대책으로 청약 대기 수요가 임대차 시장에 몰리는 점도 전세 시장의 단기적인 불안요소로 꼽힌다. 여기에 분양가 상한제 아파트에 대한 의무 거주 시행도 다가오면서 하반기 전세대란 우려가 짙어지고 있다. 단기적인 전세 시장 불안에 대한 추가적인 보완이 필요하다고 전문가들은 지적하고 있다.
임대차 3법과 주택공급대책, 주택법 개정으로 전세 가뭄 우려
‘주택임대차보호법 개정안’이 지난달 30일 국회 본회의를 통과한데 이어 지난 4일 전월세신고제를 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안’도 국회 본회의에서 가결되면서 임대차3법의 모든 입법이 전광석화로 마무리됐다.
개정된 주택임대차보호법은 임차인에게 최대 4년의 거주 기간을 보장하고 최대 임대료 인상폭도 5%로 제한하는 것을 골자로 한다. 계약갱신청구권의 기간을 늘리면서 임대료의 상한을 정한 것이 특징이다. 지난 1989년 계약기간을 갱신하는 내용으로 주택임대차보호법을 개정하면서 전세 가격이 급등했던 전례가 반복되는 것을 막기 위한 선제 조치로 풀이된다.
그러나 당초 입법목적과는 달리 전월세 시장의 부작용이 수면 위로 떠오르고 있다. 전문가들은 임대차3법으로 인한 중단기 부작용 가능성을 지적하고 있다.
이경자 삼성증권 애널리스트는 “임대인에 대한 유인책이 전혀 없어 단기 부작용이 예상된다. 4년 뒤 전세가격 급등, 전세거래 급감 등 단·중기적인 문제점이 예상된다”고 언급했다.
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “임대차 보호법의 시행으로 주거 안정성은 보장이 되겠지만, 오히려 임대 비용을 많이 부담하게 되는 부작용이 발생할 수 있다”고 답했다.
실제 전세시장의 공급 수요 역전으로 전세가격은 가파르게 상승하고 있다. KB국민은행이 발표한 ‘주택가격 동향 시계열’을 살펴보면, 지난달 서울의 전세수급지수는 174.6을 기록했다. 지난 2016년 4월 이후 4년 3개월 만에 가장 높은 수치인 셈이다. 전세수급지수가 100을 넘는 경우 전세 수요가 공급을 앞서고 있다는 의미다.
전세 수요 상승 요인은 또 있다. 지난 4일 발표된 주택 추가 공급 대책 역시 단기적으로 전세 시장의 불안을 가져올 수 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “청약 자격이 무주택 세대주로 제한되면서, 분양시장 진입을 위해 무주택 실수요자들이 임대차 시장에서 대기할 확률이 높다. 향후 전·월세 가격의 불안 요인이 될 수 있어 대응전략이 필요하다”고 주문했다.
반면 전세 공급은 더욱 말라붙을 전망이다. 지난 5월 국토교통부가 예고한 ‘주택법 개정안’이 지난 4일 국회 본회의에 상정, 가결됐기 때문이다. 통과된 개정안에 따라 향후 수도권 민간 아파트를 분양받는 경우, 의무 거주 기간이 최대 5년까지 늘어날 수 있다. 이를 어기고 불법 전매하는 경우 10년간 청약이 금지된다. 전문가들이 단기적인 전세 공급이 더욱 줄어들 수 있다고 우려하는 이유 중의 하나다.
올해 전국 전세가격 역시 계속해서 상승세를 유지 중이다. KB리브온에 따르면 지난 27일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.14% 상승했다. 지역 별로 서울이 전주대비 0.29% 상승했고, 경기 역시 같은 기간 0.21% 상승했다. 5개 광역시에서는 대전(0.23%), 울산(0.10%), 대구(0.09%), 부산(0.08%)의 순으로 상승했고, 광주 역시 0.01% 소폭 상승했다.
다주택자에 대한 증세 법안이 임대차 3법과 맞물리면서 임대료 상승을 더욱 부추길 수 있다는 의견도 제시된다. 서진형 교수는 “세제 강화로 인한 부담은 임차인에게 전가 된다는 것이 조세법의 기본 이론이다. 주택임대차보호법 개정으로 그런 부담이 더욱 증폭될 수 있다”고 진단했다.
"공공임대, 민간임대 투 트랙으로 임대차 시장 보완해야"
전문가들은 임대차 3법을 시장에 적용하더라도 민간 임대 시장은 따로 활성화해야 할 필요가 있다고 지적한다.
서 교수는 “임대차 시장을 공공임대와 민간임대로 나눠 투 트랙 전략으로 대응해야 한다”고 강조했다. 서 교수는 “공공임대의 경우 주거취약계층 등에 영구임대를 제공하되, 일반 임대차 시장의 경우 민간이 주도하는 형태가 바람직하다”고 말했다.
그는 민간 임대 시장 역시 전세금 등 규모에 따라 두 가지로 구분해 대응할 필요가 있다고 설명했다. 서 교수는 “주택임대차보호법을 적용하더라도 전세금 기준을 설정해 둬야 한다. 기준액 이하 전세의 경우는 임대차보호법을 강하게 적용하되, 그 이상 규모의 전세는 시장에 맡기는 게 좋다”고 말했다.
