대선과 지방선거 등 큰 이벤트가 예정돼 있는 2022년 임인년(壬寅年) 부동산 시장에 어떤 변화가 있을지 이목이 쏠리고 있다.
직방에 따르면 2022년에는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2,3단계가 본격 시행되고 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안들이 시행을 앞두고 있다. 또한 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안이나 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책들도 마련돼 있다.
1월, 양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출 강화
조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다. 시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.
2021년까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됐지만 2022년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.
동거주택 상속공제 대상이 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억 원 한도)를 공제 받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 ‘직계비속’에 한정됐지만 2022년부터는 ‘직계비속의 배우자’까지 확대된다.
상속세 연부연납 기간이 연장된다. 기존의 일반 상속세분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐지만 2022년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.
오피스텔 시가표준액 기준을 정비한다. 기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 2022년부터는 오피스텔을 별도로 분리해 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용한다.
허가 받지 않은 주거용 건물 및 미등재 물건 등의 과세기준을 강화한다. 건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주한다.
임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화에 나선다. 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입여부 파악이나 관리에 활용한다. 또한 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3000만원 한도)를 부과해 처벌의 실효성을 높인다.
외국인 임대사업자 등록관리도 강화한다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다.
또한 2022년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억 원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다. 이와 함께 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다. 여기에 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향조정한다.
2월, 투기과열지구 등 지정요건 변경 및 상생임대인 인센티브 부여
투기과열지구와 조정대상지역은 주택공급시장의 과열을 막고 주택가격의 안정을 위해 지정하는 대표적인 규제 지역으로 그 중요도를 고려해 지정요건을 2월 11일부터는 대통령령으로 정하도록 변경된다.
상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정한다. 다만 한시적 특례라 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 신규·갱신계약이 체결된 경우에 제한 한다. 1세대 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억 원 이하 주택에만 적용된다.
여기서 상생임대인은 신규·갱신계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인을 의미하며, 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차계약이 있어야 한다. 이 때 주택매수 후 신규로 체결한 임대차계약이나 주택 매수 시 승계 받은 임대차계약은 제외된다.
3월, 공유주거 서비스 활성화
공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 ‘공동기숙사’ 용도가 신설된다. 쾌적하고 안전한 주거환경을 위해 새로 건축되는 일반기숙사 및 공동기숙사는 기숙사 개인시설을 지하층에 설치할 수 없고 추락방지 난간 설치나 층간소음방지 등을 위한 건축기준을 준수해야 한다. 공동기숙사는 최소 20실 이상이고, 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 1인 개인공간은 10㎡ 이상이며 1인당 개인공간과 공유공간의 합은 최저주거기준인 14㎡ 이상이 돼야 한다.
6월, 한국주택금융공사 주택금융 이용편의 향상
주택금융 이용자 및 그 배우자 등에 대해 가족관계 증명, 복지급여 수혜이력 등 자격요건이나 재산상황 등을 확인하기 위해 필요한 자료, 각종 서류를 관계 기관으로부터 전산정보로 직접 제공받도록 하고 공공정보시스템을 연계, 사용함으로써 서류제출로 인한 신청자들의 불편을 해소할 예정이다.
또한 민‧관 공동 도시개발사업의 공공성 강화와 투명성 제고를 위한 개도를 개선한다. 공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다. 이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고 협약에 대해 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다.
7월, 제2금융권 맞춤형 관리
7월부터는 총 대출액이 1억 원만 초과해도 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 2022년 7월부터는 상호금융권의 예대율 산정 시, 조합원과 非(준)조합원의 대출가중치를 다르게 적용한다.
예대율은 금융기관이 보유하고 있는 예금 잔액에 대해 빌려준 대출금 잔액의 비율을 의미하는데 과도한 대출을 막기 위해 예대율을 80~100% 수준으로 유지하고 있다. 이 예대율 산정할 때 조합원과 非(준)조합원의 대출가중치를 다르게 적용한다.
한편, 직방 관계자는 "이 밖에 2022년 2분기에는 계약갱신이 거절된 임차인이 신청하면 집주인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 하는 방안과 무주택 청년 월세 지원 및 무이자 대출이 지원 될 것"이라며 "또한 홈네트워크 보안강화 및 안정적인 운영 규정 마련이 연내 시행 될 것"이라고 말했다.
