2부
생각보다 싸늘한 반응 ‘이유는’
그럼에도 불구하고 공공 참여형 고밀 재건축은 대체적으로 환영받지 못하는 분위기다. 이미 분양가상한제·재건축초과이익환수제 등으로 재건축 소유자들의 부담이 가중된 상황에서 임대 주택 공급 의무까지 더해지면 사업성이 크게 악화할 것이라는 이유 때문이다.
특히 강남권 재건축 단지들의 반발이 거세다. 용적률 상향이나 층수 제한 완화 등을 받기 위해 임대 주택을 늘리느니 차라리 일반 분양을 줄이더라도 일대일 재건축이나 리모델링을 선택하는 게 낫다는 말까지 나온다.
서울 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트는 현재 계획 중인 재건축 용적률 300%가 500%로 높아지면 최소 4000가구 이상이 늘어날 것으로 예상되는 곳이지만 반응은 차갑다.
주민들의 반대가 심해 조합원 총회 등 의견 수렴 절차를 진행할 수 있을지조차 불투명한 상황이다. 압구정동 현대아파트와 잠실주공5단지 등도 회의적인 반응이 대부분이다.
최근 일부 단지 정밀 안전 진단을 시작으로 재건축 사업에 잇따라 나서고 있는 목동신시가지아파트도 공공 참여형 고밀 재건축에 선을 긋는 분위기다. 비강남권도 시큰둥하긴 마찬가지다.
2만7000여 가구에 달하는 양천구 목동 신시가지와 강북 재건축 최대어로 불리는 마포구 성산시영(3710가구) 등도 공공 재건축을 검토하지 않는 쪽으로 의견이 모아지고 있다.
다만 재건축 연한은 채웠지만 용적률이 낮은 노원구 상계·중계동 주공아파트 등은 공공 재건축 참여 가능성을 가늠 중인 것으로 알려졌다.
특히 상계주공은 층수가 11~15층에 용적률이 140~180%에 불과한데 현행 서울시 조례에 따르면 최대 250%밖에 용적률을 올릴 수 없어 고밀 재건축으로 사업성을 높여야 한다는 의견이 있다.
하지만 이 역시 일대 주민들 사이에 반대 여론이 높아 실제 추진되기는 쉽지 않을 것으로 보인다.
공공 재개발 통한 초고층 아파트 카드도
상황이 이렇게 흐르자 정부도 스탠스를 바꾸고 있다. 당초 정부는 공공 재건축을 통해 도심에 5만 가구를 공급할 수 있을 것이라고 봤다.
서울에서 사업시행인가를 받지 않은 93개 사업장(26만 가구) 가운데 약 20%가 참여할 것을 예상한 수치였다. 하지만 정부의 기대와 달리 시장의 반응이 싸늘하자 다음 플랜을 추진하기 시작했다. 공공 재건축뿐만 아니라 공공 재개발까지 포함해 추진하는 방안이다.
업계에 따르면 서울시는 진행 중인 도시환경정비사업 가운데 공공 재개발이 가능한 곳을 물색 중이다. 최근 도시환경정비사업이 진행 중인 각 자치구에 공공 재개발 가능 구역을 추천해 달라는 공문까지 보냈다.
공공 재개발 대상지를 일반 재개발 구역에서 도시 환경 정비 구역까지 확대하기로 방침을 정한 것이다. 도시환경정비사업은 2018년 ‘도시 및 주거환경정비법’ 전면 개정으로 현재는 도시정비형 재개발정비사업으로 명칭이 변경돼 운영되고 있다. 이전 명칭은 도심재개발 사업이다.
일반 재개발 사업과 가장 큰 차이는 용도 지역상 준주거지역·상업지역·준공업지역을 재개발한다는 점이다. 일반 재개발 사업은 통상 주거 지역에서 이뤄진다. 주거 지역에 국한됐던 공공 재개발 사업을 상업·공업 지역으로까지 확대했다는 점에서 의미가 있다.
대상지가 도시환경정비사업까지 확대되면 공급 가능 가구 수는 더 늘어날 것으로 전망된다. 특히 50층을 지으려면 종상향을 하고 도심 지역으로 전환해야 하는 재건축 아파트와 달리 이미 준주거·상업지역에 자리해 있기 때문에 50층 주상복합을 건립할 수도 있다.
그만큼 공급 확대 효과가 클 수 있다. 더구나 공공 재건축과 달리 공공 재개발은 분양가 상한제 적용도 받지 않는다. 서울시 재개발·재건축 클린업 시스템에 따르면 현재 도시환경정비사업이 추진 중인 사업장은 서울시 내 총 77곳이다.
이 가운데 14곳이 관리처분인가를 거쳐 사업이 완료됐거나 마무리 단계에 있다. 사업시행인가 중이거나 이전 단계인 사업지는 총 63곳이다. 기본 계획 수립 단계 2곳, 정비 구역 지정 24곳, 추진위원회 승인 19곳, 조합설립인가 14곳, 사업시행인가 4곳 등이다. 이 63곳이 공공 재개발 검토 대상지가 될 것으로 보인다.
다만 이들 사업장이 공공 재개발 방식의 사업에 매력을 느낄지는 아직 속단하기 어렵다. 도시환경정비사업은 일반 재개발과 용적률 상한이 달라 용적률 인센티브를 누리기 쉽지 않기 때문이다.
서울시 도시계획조례에 따르면 주거 지역은 종별로 용적률 상한이 100~250%인데 반해 준주거지역은 400%, 상업지역은 600~1000%로 높다. 특히 역사 도심은 500~800% 수준으로 높이를 제한하고 있다.
3부에 계속...
