1부
‘한강변 풍경 바뀔까’, 50층 높이 아파트가 몰려온다
용적률 완화 대신 일부 기부채납, LH·SH 참여 새로운 재건축 방식 도입
서울 한강변의 하늘 풍경이 바뀔 것으로 보인다. 최고 50층 높이의 아파트가 곳곳에 들어서 마천루를 뽐내게 된다. 그동안 규제 일변도의 부동산 정책을 펼쳐 왔던 정부가 모처럼 규제를 완화한 덕분이다.
물론 정부는 ‘대가’를 요구하고 있다. 50층 아파트를 지으려면 공공이 재건축조합과 함께 사업 시행에 참여하고 주택 등을 기부채납해야 한다. 시장은 혼란스럽기 그지없다. 한쪽에서는 찬성하고 또 다른 쪽에서는 반대하고 있다.
다만 분명한 것은 현재 서울에 50층 높이의 아파트(주상복합 포함)가 10여 채뿐인데 앞으로 그 숫자가 크게 늘어날 것이라는 점이다.
서울의 스카이라인이 다시 변곡점에 섰다. 정부가 ‘8·4 주택 공급 대책’에서 서울의 ‘35층 규제’를 푼 것이다. 정부는 일반주거지역 아파트도 50층까지 재건축하되 공공기관(LH·SH)이 참여하고 추가 물량의 50~70%는 공공 임대·분양으로 내놓는 조건을 걸었다.
이른바 ‘공공 참여형 고밀 재건축’ 도입이다. 정부는 공공 참여형 고밀 재건축을 통해 5년간 5만 호 이상을 공급할 계획이다. 이를 위해 ‘종 상향(일반주거지역→준주거지역 변경)’도 적극적으로 허용할 방침이다.
정부는 이러한 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공 임대로 공급하고 나머지는 무주택·신혼부부·청년 등을 위한 공공 분양으로 활용하기로 했다.
한 예로 원래 용적률 250%이면서 조합원 분양과 일반 분양 가구 수가 500가구인 재건축 단지가 용적률을 300%까지 올린다고 하면 가구 수는 100가구 늘어나는 데 그친다. 100가구 중 50가구는 기부채납 받아 임대로 돌리고 나머지 50가구는 일반 분양된다.
하지만 이 단지가 용적률을 250% 더해 총 500%까지 받으면 가구 수는 500가구가 늘어나게 된다. 늘어난 500가구 중 250가구는 일반 분양되고 나머지 250가구는 기부채납 받아 절반씩 공공 임대와 공공 분양으로 배분된다. 재건축 단지의 용적률 상향이 추진되면서 서울시의 35층 층수 제한도 자연스럽게 풀리는 모양새다.
짓기만 하면 ‘대박’…하지만 35층 규제로
지난 6년간 서울에선 초고층 아파트를 보기 어려웠다. 2014년 박원순 전 서울시장이 ‘2030 서울플랜’을 만들면서 한강변 아파트를 중심으로 35층 규제가 생겼고 이에 따라 서울시 심의에서부터 초고층 아파트 심의 통과는 거의 이뤄지지 못했다.
올해 청량리 일대에서 최고 65층에 달하는 초고층 주상복합(청량리역 롯데캐슬 SKY-L65) 분양이 있었지만 이들은 이미 오래전에 심의 받은 것이다. 범위를 넓혀 2015년 이후 입주한 서울 아파트 중 35층이 넘는 곳을 살펴봐도 사례는 극히 적다.
서초구 반포동 ‘아크로리버파크(38층)’, 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스(56층)’, 성동구 성수동 ‘서울숲 트리마제(47층)’가 있는데 이 역시 오세훈 전 서울시장 재임 시기 층수 가이드라인이 마련된 곳들이다. 이 밖의 곳들은 대부분 최고 35층에 묶여 있다.
이들 단지는 희소성 높은 만큼 높은 몸값을 형성하고 있다. 아크로리버파크는 3.3㎡당 1억원 시대를 연 단지로 이름을 높이고 있다. 작년 8월 전용면적 59㎡ 타입의 실거래가격이 23억9000만원에 거래됐고 이어 10월 전용 84㎡이 34억원을 찍으면서 세간의 이목이 집중됐다.
3.3㎡당 평균 3800만원 선이었던 분양가에서 2.5배 정도 뛴 것이다. 인근 쟁쟁한 아파트들을 모두 제치고 현재 강남권 최고 대장주 아파트로 자리매김하고 있다.
래미안 첼리투스는 강북의 최고급 랜드마크 단지다. 전통 부촌인 용산에서 보기 드문 초고층 아파트라는 점도 가치를 더한다. 가장 성공한 일대일 재건축 단지로도 잘 알려져 있다. 일반 분양 물량이 단 1가구밖에 나오지 않았다.
이 때문에 조합원당 분담금은 무려 5억4000만원에 달했지만 현재는 그 이상의 값어치를 하고 있다. 전용 124.4㎡는 몸값이 33억원을 웃돈다. 입주 당시 17억5000만원 안팎이었던 가격이 5년 만에 2배 정도 치솟은 것이다.
서울숲 트리마제는 강북 부촌의 또 다른 축을 형성하고 있다. 인근에 자리한 ‘갤러리아 포레’와 함께 그 일대 부동산 시장을 평정했다.
한때 고분양가 논란으로 미분양을 털어내는 데 애를 태웠지만 입주를 시작하면서 몸값이 고공 행진했다. 지난 7월 전용 136.6㎡가 40억5000만원에 거래돼 화제를 모았다. 입주 당시 24억원대였던 시세가 배로 뛴 것이다.
2부에 계속...
