규제 걸린 오피스텔… 역세권·택지지구가 ‘열쇠’
“요새 오피스텔 투자를 다들 꺼려 한다. 세금 때문에 물건도 안나오고 물건이 나와도 잘 사려고 하지 않는다.” (종로 세무서 인근 B 공인중개업소)
연이은 부동산 규제로 수익형 부동산이 반사이익을 누렸다. 오피스텔은 아파트 ‘대체재’로 떠올랐지만, 최근 3~4년 간 공급 과다에 투자 가치는 더 이상 오르지 않았다. 부동산114에 따르면, 지난해 하반기 오피스텔 입주만 4만8146실이고, 올해 하반기에는 4만127실이 입주한다. 내년과 내후년에 공급 물량이 상대적으로 줄어들지만 오피스텔의 투자 전망은 그리 밝지만은 않다.
지방세법 개정안이 지난 12일부터 시행되면서 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함됐다. ‘임대차 3법’이 적용되면서 오피스텔 투자에 여러 제약이 생겼다. 내년 6월부터 시행되는 전월세 신고제에 주거용 오피스텔도 들어가는데, 사무용 오피스텔로 신고해 부가세를 환급받았던 ‘꼼수’가 이제 통하지 않게 된 것이다. 여기다 투기과열지구 및 조정대상지역의 100실 이상 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매제한이다.
쌓이는 단기 부동자금… 거래도 늘고, 가격도 오르는 오피스텔
시장에는 투자처를 잃은 단기 부동자금이 쌓이고 있다. 지난 13일 한국은행 통계에 따르면, 올해 6월 광의통화량(M2) 잔액은 3077조1000억원을 기록했다. 전월 대비 23조2000억원 증가했다. M2는 시중에 풀린 돈의 규모를 확인할 수 있는 지표로, 현금과 쉽게 현금화가 가능한 요구불예금, 수시입출식 저축성예금, MMF(머니마켓펀드) 등을 포함한다.
급격히 늘어난 신용대출이 시장에 유동성을 더욱 증가시키고 있다. 한국은행이 지난 19일 발표한 ‘2020년 2/4분기 가계신용’에 따르면, 올해 2분기 우리나라 가계빚이 1637조원을 돌파했다. 일반 신용대출과 마이너스 통장 등 기타대출은 9조1000억원 급증했다.
이런 흐름이 수익형 부동산 시장으로 이어지고 있다. 전년 동기 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 올해 상반기 서울 오피스텔은 총 6826건이 거래됐다. 이는 전년 동기 4281건에 비해 59.4% 늘어났다. 같은 기간 5억원 이상 오피스텔 거래량은 지난해 214건에서 올해 452건으로 2배 이상 늘었다.
서울 오피스텔 매매가는 최고가를 경신하고 있다. 지난 6월 강남구 도곡동 ‘타워팰리스’ 전용 140㎡는 22억원에 매매됐다. 지난해 10월 거래가인 21억원보다 1억원 이상 오른 금액이다. 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 137㎡ 역시 지난달 17억6000만원에 거래됐다. 해당 평형은 지난해 5월 14억원에 거래됐다.
전문가들은 오피스텔 거래가 늘고, 가격이 뛴 것은 규제를 피한 수요가 몰렸기 때문이라고 분석한다. 서울 아파트는 가격에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 20%~40%인데, 오피스텔은 70%까지 가능하다. 건설사 보증으로 중도금 집단대출도 가능하다. 6·17 대책에 따른 자금조달계획서 제출 의무도 없다.
