위기 공공정비사업, 보완책 마련 시급
현장에선 '현실성 결여' 의견...재건축 인허가 병행 목소리도
정부가 공공정비사업이 본격 착수에 돌입했다. 정부와 함께 서울시도 공공재건축과 공공재개발을 발굴하기 위한 별도의 TF 준비에 들어갔다. 정비구역 해제 지역 등으로 사업장의 참여를 극대화한다는 방침이다.
반면 현장에서는 현실과 괴리된 규제 완화라는 목소리가 나온다. 주요 재건축 단지들 역시 공공재건축을 외면한 채 각자도생을 위한 준비에 나섰다. 전문가들은 주택 공급 효과가 나타나기 위해서는 공공정비사업과 함께 일반 재건축에 대한 절차 진행도 병행돼야 한다고 지적한다.
첫 발 뗀 서울시 공공재개발
지난 11일 서울시는 행정2부시장을 단장으로 한 ‘주택공급TF’를 마련하고 서울 내 공공정비사업의 첫 걸음을 뗐다. 시는 이 외에도 공공재개발 활성화를 위해 별도의 ‘공공재개발 전담 T/F’도 신설할 계획이다.
서울시 관계자에 의하면 시는 현재 공공재개발 유도를 위한 여러 가지 규제 완화와 인센티브를 준비 중이다. 재개발 지정과 사업시행 인가를 위한 절차도 대폭 간소화한다는 방침이다. 이 외에도 이미 정비구역에서 해제된 사업장 역시 SH 공사, LH 공사 등이 참여하는 공공재개발 형태를 통해서 사업이 가능하도록 지원한다.
서울시는 정비구역 해제 지역에 공공재개발 참여 기회를 제공함으로써 참여의사를 타진한 15곳의 사업장보다 더 많은 사업 진행이 가능할 것으로 기대하고 있다. 그러나 현장에서는 이런 조치가 현실적이지 않다는 반응도 나오고 있다. 대다수 사업장보다는 일부 한정적인 사업장에만 의미가 있을 것이라는 의견이 다수다.
‘정비구역 해제 지역 끌어안기’ 현실성 있나?
김구철 김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장은 정비구역 해제 지역들의 특성상 해당 지역이 실제 사업 참여에 참여하기는 상당히 까다롭다고 지적한다.
김 단장은 “구역 지정에서 해제된 조합들이나 기타 분규로 사업이 지연된 사업장 중에서 관심을 가지는 사업장이 있지만 현실적인 제약이 크다”고 말했다.
김 단장에 따르면 해당 사업장들의 경우 정상적인 정비구역 해제 과정을 거치지 않은 경우가 많다. 큰 대지지분을 가진 소유자들이 토지 지분 쪼개기로 소유자를 많이 확보해 조합원 숫자를 늘렸다는 것이다. 이런 소유자들을 통해 정비구역 해제를 요청해 구역이 해제되는 시점에 다가구 주택을 대거 지어 소위 ‘알박기’를 한 경우가 많다는 것이 김 단장의 설명이다.
김 단장은 “최근 다가구나 다주택의 분양 실적이 양호해 다들 다가구 개발 등을 진행한 상태라 추진이 어려운 측면이 있다. 소규모 사업장 외에 현실적으로 추진할 만한 곳은 많지 않다”면서 “증산 등 은평구 일대 재개발 지역들이 이런 사업을 추진할 만하지만 진행에 시간이 걸려 신속한 공급은 어렵다. 이 외에 이미 사업 궤도에 들어선 주요 사업장들은 공공재개발에 관심을 가질 이유가 없다”고 말했다.
한국건설산업연구원(건산연) 역시 “기존 사업방식으로도 사업이 원활하게 추진되고 있는 재개발 사업지의 경우, 공공 참여로 발생하는 리스크와 공공기여에 대한 거부감이 있어 참여하지 않을 것”이라고 진단했다.
각자도생 나선 재건축...“일반 재건축 인허가 등 병행돼야”
사정이 그나마 나은 공공재개발과 달리 공공재건축에 대한 시장의 반응은 더욱 싸늘하다. 도심권 등 대다수 재건축 사업장의 반응은 냉소적이라는 것이 김 단장의 지적이다. 현재 용적률 상향 대신 납부해야 하는 임대주택 기부채납 비중은 최대 50~70% 선이다.
공공재건축을 외면한 강남권의 일부 사업장은 재건축 초과이익환수 부담을 최소화하기 위한 고육지책을 시도하고 있다. 건설산업연구원이 강남 재건축 일부 사업장의 실태를 조사한 결과 일부 사업장은 일반분양과 임대주택공급을 최소화하는 대신 면적 대형화와 고급 내장재를 사용하는 방식으로 사업을 추진하고 있다. 이런 경우 추가 분담금 규모는 늘지만 재건축 초과이익환수 부담은 최소화할 수 있다는 계산에서다. 이 역시 규제를 피하기 위한 대책인 셈이다.
전문가들은 충분한 주택 공급 효과를 보기 위해서는 공공정비사업 외에도 재건축 사업의 정상 진행이 필요하다고 입을 모은다.
김구철 단장은 “서울시가 정해진 규정에 따라 충실하게 인허가를 내주는 것만으로도 공급 확대 효과가 있을 것이다. 주택 가격 상승을 너무 두려워해 인허가 자체를 묶어 두는 상황”이라고 지적했다. 김 단장은 “인허가를 묶어 놓고 공급 확대를 시도하니 시장에서 반응을 안 하는 것”이라면서 “초과 이익환수와 양도소득세 등 세제도 탄탄한 만큼 시장에 의미 있는 공급 신호를 줄 필요가 있다”고 말했다.
건산연은 “강남권 등 ‘수요자 선호지역’의 경우, 사업추진 의지와 역량이 높아 ‘일상적 행정절차의 정상적 진행’만으로도 빠른 사업추진이 가능하다”고 분석하고 있다. 현재 강남권과 양천구 목동, 영등포구 여의도등의 재건축 단지의 경우 정비구역 지정과 수립 등의 일반적인 행정절차마저 잠정적으로 중단된 상황이다. 주택시장 과열 등이 중단의 주 이유다.
건산연은 “정부가 원하는 시기의 주택공급을 위해서는 기존 재건축사업을 정상적으로 진행시키는 것이 효과적”이라면서 “행정절차의 정상적 진행과 함께 최근 운영했던 ‘정비사업 지원 TF’ 같은 행정지원을 병행”등을 고려할 필요가 있다고 주문했다.
