“근린상가·연령대 낮은 상권 공략해야”
상권 분석전문가인 박균우 두레비즈니스 대표 역시 도심권 대형 상권보다는 배후수요가 있는 근린상권 등에 주목해야 한다고 말한다. 박 대표는 “중심상권의 상가가 어려워지는 대신 안정된 배후세대를 확보한 근린상가 등은 상대적으로 유리할 수 있다. 주택가처럼 고정적인 수요가 있는 상가나, 대단지 아파트 상가들의 경우 코로나19 충격에서 덜하다”면서 “특히 학원이나 생활필수 품목 등 가정 지출의 빈도가 높은 업종이 자리 잡은 상가 등은 투자 면에서 지속 안정성이 높다”고 강조했다.
실제 한국감정원 통계를 보면, 공동주택 인근에 생활밀착형 업종이 입점하고 있는 화곡역 일대의 올해 2분기 집합상가 투자 수익률은 2.07%로 서울 전체 평균인 1.36%를 상회했다.
박 대표는 주민의 평균 연령대가 다소 낮게 잡히는 지역의 상권에 주목하는 것도 좋다고 언급했다. 박 대표에 따르면 평균 연령이 낮은 지역의 경우, 다른 지역보다 소비층이 두터운 경향이 강하다. 그는 “신도시의 경우가 대표적으로 평균 연령이 낮은 지역 중 하나이지만, 대다수 신도시의 경우 상권 형성에 시간이 많이 걸리는 만큼 이미 형성된 상권 중에서 이런 조건을 찾는 것이 좋다”고 덧붙였다.
카드 사용 보니… 코로나에도 주거상권 매출은 ‘껑충’
카드 이용 실적 분석 결과 역시 전문가들의 지적과 대동소이하다. ‘신한카드 빅데이터 연구소’가 지난해 1월부터 올해 6월까지 개인 신용·체크 카드 실적을 기준으로 주요 상권의 요식업종 이용 변화를 분석한 결과, 코로나 타격을 적게 받은 상권은 ‘주거상권’과 ‘골목상권’인 것으로 나타났다.
상계동, 서래마을, 연희동 등 ‘주거상권’의 경우 재택근무와 모임자제 등의 영향으로 올해 2분기 해당 대표상권의 월 평균 이용 건수가 지난해 같은 분기보다 24.6% 상승했다. 해방촌, 경리단길 등 소형 리모델링 점포 중심의 골목상권은 같은 기간 대표상권의 월평균 이용건수가 6.9% 하락하는데 그쳤다. 반면 명동, 삼청동, 인사동의 관광상권 대표상권의 동기간 월평균 이용건수는 46.1% 하락했다. 홍대나 이태원 등 핫플레이스 역세권 상권 역시 월평균 이용건수가 51.1%나 줄었다.
보수적 투자하되, 임차인 관점 접근 필요
전문가들은 공통적으로 기존 공급자 중심에서 임차인 등 수요자 중심으로 상가 시장이 재편되리라 예상하고 있다. 임차인 관점에서 시장을 지켜보며 보수적으로 접근할 필요가 있다는 것이 공통된 조언이다.
권 이사는 “투자자들이 상가 투자와 수익에 대해 막연하게 생각하는 경향이 있다. 3~4% 규모의 수익률을 올리는 것도 쉽지만은 않다는 점을 상기해야 한다”고 말했다. 권 이사는 이어 “상가 투자자들의 경우 투자자 관점이 아니라 세입자, 즉 임차인의 관점에서 이곳이 장사가 잘 될 상권인지, 창업 가능성이 있는지, 전반적으로 다양한 업종이 들어올 수 있는 곳인지 등을 추가적으로 따져야 한다. 업종이 제한되면 상권 일대의 수익이 낮아지고, 공실이 나올 수밖에 없기 때문이다. 이런 점을 종합적으로 고려해야 한다”고 언급했다.
박 대표는 “공급자 중심의 상가 시장은 향후 임차인을 비롯한 사용자 중심의 시장으로 재편 될 것이다. 임차인의 안정성이 보장돼야 상가 투자도 오래 지속될 수 있다”고 말했다.
그 역시 상가 투자 시 보수적인 태도를 견지할 필요가 있다고 이야기했다. 그는 “유동성이 넘치는 상황에서 상가 투자에 너무 쉽게 접근하는 경우가 많다. 실물이라 결국 가치가 상승할 것이라는 안일한 시선이 많다”면서 “금융기관도 상가 대출 등에는 민감한 만큼 더욱 보수적인 접근이 필요하다”고 지적했다.
박 대표는 마지막으로 “앞으로 어떤 임차인을 유치해서 어떤 수익성을 낼 것인가에 대한 분석이 더욱 요구될 것”이라고 말했다. 그는 “투자자들도 임차인의 업종에 대해 이해할 필요가 있다. 이런 업종이 향후 수익성에 얼마나 직결될 것인지에 대한 분석도 필요하다. 선임대나 확정수익형 등 변칙적인 상가 투자 등도 주의해야 한다”고 당부했다.
투자 혜택 많은 ‘지식산업센터’, 공급 많은 만큼 꼼꼼한 확인 필수
한편 연이은 부동산 규제로 ‘지식산업센터’ 역시 유망한 수익형 부동산 상품으로 떠오르고 있다. 과거 제조업체 등이 주를 이뤄 아파트형 공장으로 불렸지만, 최근 벤처기업, IT산업, 각종 스타트업 등 다양한 업종이 입점 비중을 늘려가고 있다. 투자자 입장에서 지식산업센터가 가진 가장 큰 장점은 세제 등 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점이다.
지식산업센터의 경우 개인도 LTV 대출이 70%까지 가능해 투자 자본을 마련하는 것이 용이하다. 또 ‘지방세특례제한법’ 등에 따라 개인 사업자 역시 일부 요건을 갖추면 취득세는 50%, 재산세는 37.5%가 5년 동안 감면된다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은 “고강도의 주택 규제와 저금리로 투자처를 찾지 못한 유동자금이 지식산업센터 등 수익형 부동산으로 몰리고 있다”면서 “특히 지식산업센터는 일정 조건을 만족할 경우 취득세(50%)와 재산세(37.5%) 감면도 가능해 투자자 사이에서 더욱 인기를 끌고 있다”고 밝혔다.
한편 지식산업센터의 공급이 늘면서 지식산업센터의 옥석 가리기가 더욱 중요해지고 있다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국산업단지공단 자료를 분석한 바에 따르면, 지난해 신설과 변경 승인이 완료된 지식산업센터는 149건이다. 올 1분기 역시 51건을 넘어 지식산업센터 공급이 역대 최대를 기록하고 있다.
한 업계 관계자는 “지식산업센터 역시 대형 브랜드에 따라 흥행 성적이 갈리고 있다. 이 외에 IT, 벤처기업들이 많은 만큼 교통망이 좋은 도심 입지, 다양한 편의시설이 구비된 지역의 지식산업센터를 찾는 경우가 많다”고 말했다.
