코로나 시대 상가투자, 배후수요· 업종 따져야
신도시·대형상권보다 고정수요 탄탄한 역세권 주거상권 '주목'
코로나 시대, 상권 흥망과 상가에 대한 재테크의 패러다임이 변하고 있다. 주요 상권의 매출이 감소하면서 상가 투자를 망설이는 투자자들도 많다. 상가 투자에 더욱 꼼꼼한 안목이 필요해진 시점이다. 전문가들은 전통 대형 상권이 침체한 반면 고정수요를 갖춘 골목상권과 주거상권에는 새로운 재테크 기회가 열리고 있다고 진단한다. 코로나 시대의 상가투자법에 대해 알아본다.
대형 상권 지고, ‘역세권 골목상권’ 뜬다
상반기 상가 시장의 두드러진 특징 중 하나는 대형 상권의 몰락이다. 한국감정원이 지난달 29일 발표한 ‘2분기 전국 상업용 부동산 임대시장 동향’을 보면 전통 대형 상권의 타격이 상대적으로 컸다는 것을 확인할 수 있다.
명동과 남대문 상권 등 관광객 의존도가 높은 전통 상권의 경우, 유동 인구 감소로 2분기 중대형 상가 임대가격지수가 크게 하락했다. 명동의 경우 전 분기 대비 2.04%가 하락했고, 남대문 역시 0.56% 하락해 서울 전체 중대형 상가 평균 하락폭인 0.28%보다 큰 낙폭을 보였다. 소규모 상가 역시 이태원은 1.62%, 혜화동은 0.99% 하락해 유동인구에 의존한 상권의 피해가 컸다.
집합상가 역시 유동인구 급감으로 인해 동대문 상권의 임대가격지수가 1.93% 하락했다. 서울 평균 하락폭인 0.35%보다 크게 떨어진 셈이다. 해당 상권의 투자수익률 역시 0.67%에 그쳤다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상반기 명동, 강남 등 전통 대형 상권과 충무로, 종로등 구(舊)도심 상권에서 공실 증가와 매출 하락이 상대적으로 크게 나타났다”고 진단했다.
신도시 상권에 대한 투자도 신중하게 접근해야 할 필요가 있다. 권 이사는 “신도시 역시 분양가가 저렴하지는 않아 초기 공실이 발생하는 경우가 잦다. 일반적으로 신도시의 상권 형성 기간을 아파트 입주 후 3~5년으로 잡지만, 현재 코로나 여파 등으로 일부 신도시의 경우 상권 형성에 최장 10년이 걸릴 수 있는 상황인 만큼 신중하게 투자에 나설 필요가 있다”고 말했다.
그렇다면 전문가들이 꼽는 코로나 시대 생존 상권의 조건은 무엇일까. 권 이사는 고정수요가 탄탄한 역세권 골목상권을 눈여겨 보라고 말한다.
권 이사는 “역세권을 기반으로 한 중소 규모의 주거상권·골목상권에 주목해 볼 필요가 있다. 역과 도보거리로 10분 이내 정도의 상권이 좋다”고 말했다. 권 이사는 “역세권 상권 중 주택이나 오피스 등의 고정수요가 혼재된 경우 다른 상권보다 침체로 인한 타격과 수요 이탈이 적다. 특히 코로나19의 영향으로 골목상권에서 주거지역의 자족기능을 담당하는 비중이 점차 커지고 있다”고 설명했다.
권 이사는 이런 지역 중 상점(점포)들이 연이어 500미터 정도 늘어선 즉, ‘연속성’이 우수하고 상가끼리 도로를 두고 마주보고 있는 ‘대응성’을 갖춘 상권이 더욱 유망하다고 평가한다.
권 이사는 “해당 조건의 상권 중 저평가된 지역은 임대시세와 매매가격도 높지 않은 편이라 투자 가성비도 좋다. 매입과 창업 측면에서도, 월세 부담이 적고 투자 시 상대적으로 가격이 낮아 꾸준한 수요가 있다”고 덧붙였다.
실제 한국감정원이 분석한 올해 2분기 중대형상가 공실률을 보면, 고정수요를 확보한 구로디지털공단역 상권의 공실률이 1.3%, 신림역 상권은 1.4%로 기존 업체의 이탈 없이 임대 계약이 유지되고 있다. 반면 이태원과 압구정 상권 등의 경우 사회적 거리두기와 상권침체에 따른 폐업으로 각각 29.6%, 16.1%의 공실률을 나타냈다. 같은 기간 서울 전체 중대형 상가의 평균 공실률인 7.9%보다 훨씬 높은 공실률이다.
