7월부터 계약 만료 도래…전셋값 상승·월세 난민 속출 우려
임대차 3법 후폭풍이 올여름부터 거세게 불 것으로 전망된다. 새해 들어 집값이 안정세를 보이고 있다는 소식이 전해지고 있지만 임대차 3법이 시행 2년을 맞는 여름부터 전셋값 상승에 따른 월세 난민이 속출할 것이란 우려가 나온다.
눈앞에 다가온 전세의 월세화
임대차 3법은 2020년 7월 말 시행됐다. 현 정부 들어 전셋값 급등과 집값 상승을 막기 위해 시행됐다. 계약갱신청구권, 전월세 신고제. 전월세 상한제 등을 포함하는 법안이다.
계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 보장해 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 한 권리다. 전월세 상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 하도록 정한 것이고 전월세 신고제는 임대차 계약 당사자인 집주인과 세입자가 30일 안에 주택 소재지 관청에 임대금 계약 정보를 신고하는 제도다.
임대차 3법 시행으로 집주인들은 5% 이내에서 전셋값을 올리지 못했다며 볼멘소리를 냈다. 이에 따라 계약갱신청구권을 사용한 세입자 대신 새 세입자를 구해 그동안 올리지 못했던 전세 상승분까지 반영한 매물을 내놓을 것으로 예상된다. 2020년 7월 법 시행 이후 계약갱신청구권을 행사한 세입자는 7월부터 계약이 만료된다.
더욱이 올해 3월 공시 가격 상승에 따라 보유세 부담이 늘어나면서 종합부동산세 부담이 커진 집주인들이 세금 부담까지 전셋값에 포함할 가능성도 있다.
전셋값 상승이 현실화되는 가운데 전문가들은 ‘전세의 월세화’ 시대가 일러질 것으로 보고 있다. 높아진 전셋값과 함께 금리도 인상되면서 대출 이자 부담이 커졌다. 또 집주인이 전세금을 은행에 맡겨 얻는 이자보다 월세 수익이 더 많아진 만큼 전세 매물을 월세로 돌리려는 추세가 나타나고 있다.
서울 아파트의 평균 전셋값은 약 6억원이다. 본인 자금 3억원, 전세 대출 3억원으로 보증금 6억원의 전셋집에 입주한다고 가정해 보자. 은행에서 5% 금리로 3억원을 빌리면 연간 대출 이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다.
반면 보증금을 3억원으로 줄이고 나머지 3억원을 전월세 전환율 4.7%를 적용해 반전세로 바꾸면 예상 월세는 117만5000원(연 1410만원)이다. 전세 대출로 내야 하는 이자보다 반전세 형태의 월세가 더 저렴한 것이다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율이다.
이 같은 현상은 지난해부터 나타났다. 금리 인상으로 월세 물량의 거래량이 늘어나기 시작했다. 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 2011년 관련 통계를 집계한 이후 가장 많은 7만1080건을 기록했다. 2014년 4만 건대를 기록한 이후 2019년(5만1026건), 2020년(6만783건)에 이어 지난해 7만 건을 넘어섰다.
올해는 계약갱신청구권의 첫 만료 기한이 예정돼 있는 만큼 월세 거래 물량이 더 늘어날 것으로 관측된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “매매와 전세 시장이 불안하고 대출 금리 인상으로 전세 대출 금리가 그 어느 때보다 높은 만큼 전세의 월세화는 당분간 계속될 것”이라고 내다봤다.
높아진 전셋값에 주택 거래량 늘어난다
서울 아파트 거래량은 매달 줄어들고 있다. 지난해 10월 2203건, 11월 1366건, 12월 1125건, 1월 854건 등의 추세다. 지난해 7월 4694건을 기록한 매매 건수는 6개월 연속 내림세다. 1월만 놓고 보면 지난해 1월 5791건 대비 약 85% 줄었다.
지난해 초반 공급보다 수요가 많아 매물을 내놓는 족족 거래가 이뤄질 때와 비교하면 천양지차다. 높아질 대로 높아진 집값에 대선 주자들의 규제 완화 공약, 금리 인상 등이 겹치며 파는 이와 사는 이 모두 ‘눈치싸움’을 벌이고 있다.
단, 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장한 매물이 올여름 한꺼번에 시장에 나오며 빙하기에 접어든 주택 거래 시장에 해빙기가 찾아올 것이란 분석이 나온다.
4년간 못 올린 전셋값이 단숨에 현재 시세에 맞는 가격으로 오르면 아예 전세를 끼고 살던 집을 구매하는 이들이 늘어날 것이란 의견이다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “매매가와 전셋값의 차이가 줄어들면 계약갱신청구권을 다 사용한 가구가 차라리 내 집 마련을 위해 구입할 가능성이 높다”고 말했다.
기준금리의 추가 인상 가능성도 ‘탈(脫)전세 내집 마련’ 수요를 부추긴다. 한국은행은 올해 기준금리를 0.25~0.50%포인트 추가 인상할 것을 시사했는데, 대출 금리 등 시중 금리도 따라서 인상된다.
이에 따라 5%대인 전세 대출 이자도 크게 오른다. 주택 담보 대출 금리도 덩달아 인상되겠지만 양도 차익 등을 꼼꼼히 따지면 내 집 마련이 유리할 것이란 시각도 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “올여름 계약갱신청구권 만료 주기가 돌아오는 기간에 전세난이 심화되면 탈전세 내 집 마련 수요가 생길 수 있다”며 “대선 이후 부동산 정책의 불확실성도 함께 걷히면서 부동산 시장 거래가 다시 활성화될 것”이라고 예상했다.
