규제 피한 아파텔? 이젠 옛말...자칫하면 세금 덤터기
오피스텔 취득 후 아파트 구입시, 주택수 포함, 취득세율 높아져
주거용 오피스텔을 보유하고 있다면, 취득세를 산정할 때 주택수로 셈해진다. 전월세신고제 대상에도 포함돼 임대를 놓게 되면 전입신고가 의무화될 전망이다. 올해 상반기 부동산 대책이 아파트에 집중되면서, 오피스텔 시장이 규제 청정 지역으로 각광을 받았지만, 세부담이 차근히 늘어나면서 아파트 대체 상품으로 명맥을 이어갈 수 있을지 관심을 모으고 있다.
반사이익 본 아파텔, 세부담,규제 늘어난다
아파트 시장에 고강도 규제가 지속되는 가운데, 이를 피한 오피스텔 시장으로 유동성이 몰렸다. 아파트와 오피스텔를 합친 이른바 '아파텔'이란 말도 등장하면서, 중대형의 주거용 오피스텔이 아파트 대체 상품으로 주목받은 것이다.
수익형 부동산 연구개발기업 상가정보연구소에 따르면 올해 상반기 오피스텔 매매 거래량은 1만8409건이다. 이는 지난해 같은 기간보다 27.7% 늘어난 수치로, 특히 소형보다 전용면적 40㎡ 이상의 중대형 비중이 높게 나타났다.
거래량이 훌쩍 늘어난 가운데 분양 시장도 열기를 더했다. 올해 상반기 한국감정원 청약홈에서 청약을 받은 전국 분양 오피스텔 32곳 가운데 약 60%가 청약 마감됐다. 특히 입지 조건이 양호하거나 대형 건설사의 주거 브랜드로 조성된 경우 열기가 뜨거웠다.
대전의 힐스테이트 도안은 평균 223대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 이 기간 가장 높은 수준을 기록했다. 경기 의정부에 조성된 '힐스테이트 의정부역’ 오피스텔도 145대 1로 마감됐고, ‘해운대 중동 스위첸’ 오피스텔도 93대1을 기록했다.
그러나 관련 세법이 강화되면서 꼼꼼한 검토의 필요성이 강조되는 상황이다.
주거용 오피스텔의 경우 건축법과 주택법에 걸쳐 있다. 때문에 복잡한 세금 규정이 단점으로 꼽힌다. 취득세의 주택보다 높은 세율 4.6%가 적용된다. 오피스텔은 사무실 등 주거가 아닌 상업을 목적으로 지어지기 때문에 건축법에 포함되기 때문이다.
반면 양도세와 종합부동산세의 경우엔 준주택으로 분류된다. 오피스텔 2채와 아파트 1채를 보유하고 있다면, 다주택자의 높은 세율이 적용되고 공제 등에서도 불이익이 있을 수 있다. 때문에 높은 취득세가 불공정하다는 헌법소원도 제기됐지만, 지난 3월 합헌 판정이 났다.
이같이 샌드위치 규제는 현재 진행 중으로 최근엔 취득세가 포함됐다. 지난달 입법예고된 지방세법 개정안에 따르면 주거용 오피스텔은 다음에 주택을 매입할 시점에서 주택수에 포함된다. 기존에는 주택수에 포함되지 않아 오피스텔을 3채 가지고 있더라도, 주택을 매입할 때 내는 취득세는 무주택자와 같은 세율이 적용됐다.
그러나 이제부터 신규 매입을 하는 경우에 한해 다주택자로 분류될 것으로 보인다. 다만 취득 시점에는 용도를 파악하기 어려워 오피스텔의 취득세를 일괄 적용하겠다는 방침이다.
때문에 오피스텔 취득 시점에선 지역과 주택수에 따라 이점을 보게 된다. 오피스텔을 매수할 때 조정대상지역의 2주택자라면 취득세율이 8.0%, 3주택자라면 12.0%로 높아지게 된다. 비조정대상의 경우 2주택은 1주택과 같이 1~3%이고, 3주택 8%, 4주택 12%에 해당한다. 오피스텔의 취득세가 비규제지역의 1주택자에겐 주택보다 높지만, 규제지역의 경우엔 낮은 셈이다. 무주택자 입장에선 여전히 취득세가 높다.
전월세신고제도 적용될 것으로 예상된다. 내년 6월부터 시행되는 관련 제도에 따라 오피스텔을 주거 목적으로 임대차 계약을 맺게 되는 경우 30일 이내 신고를 진행해야 한다. 이런 가운데 법의 공백을 이용하는 경우가 많다는 지적도 나온다. 거주하는 경우도 그렇지만, 특히 임대차 시장의 경우 전입신고를 하지 않고 세부담과 규제를 피해가는 사례가 빈번하다는 것이다.
한 부동산 업계 전문가는 "오피스텔은 처음 지어질 때는 주거용이란 없다. 대부분이 상업용으로 지어지고, 나중에 전입신고 등을 하면서 주거 용도로 확정을 하는 것이다. 때문에 이를 알리지 않고 세부담을 피하는 경우가 많다"면서 "정부의 정책도 아파트에 쏠려 있어, 세법이 새로 나와도 신고를 하지 않으면 그만이라는 식이다. 나중을 두고 봐야 한다"고 설명했다.
