투자방식에 얽매이지 말고, 변화에 대응하라
김영덕 건산연 연구본부장 “다양한 개발정보와 성장 가능성 검토해 주택 구입”
연이은 정부 대책으로 부동산시장이 위축 국면이다. 하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있는 것처럼, 어려운 시장 상황에서도 부동산을 통한 재태크 방법은 다양하다. 주택시장의 규제와 저금리로 인해 수익형 부동산에 대한 관심이 증대되고 있고 기존 주택에 대한 수요도 여전히 꺼지지 않고 있다.
김영덕 한국건설산업연구원 연구본부장을 만나 소용돌이치고 있는 부동산시장 상황과 그에 따르 재테크 전략을 물었다.
12·16, 6·17, 7·10 등 연이은 부동산 대책 후 주택 시장이 확실히 위축됐습니다. 현 부동산 시장과 앞으로의 전망에 대한 한 말씀 부탁드립니다.
연 이은 대책들은 부동산시장의 경색국면을 가속화하고 있습니다. 강화 일변도의 강도 높은 규제들이 지속적으로 시장에 쏟아지면서 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미치게 될 것으로 보입니다. 특히 이번 7·10부동산 대책은 향후에도 더 강도 높은 대책이 나올 가능성이 있다는 신호를 주고 있기 때문에 더욱 영향이 클 전망입니다.
현재 초저금리 시대로 가속화되고 있는 가운데 시장에서 돈의 흐름도 여전히 둔화된 상태입니다. 국내 경기가 급격히 나빠지지 않은 현 상황에서 수도권은 거의 전역이 규제지역으로 지정됐고, 지방도 수도권 규제의 반사이익이 국지적으로 가격 급등의 우려가 있습니다. 하지만 이번 규제들로 인해 부동산 거래는 다소 진정세로 접어들 것으로 보입니다. 다만 기존의 전월세 가격 상승과 전월세 부족문제는 향후 더 커질 것으로 보여 주택가격도 안정을 찾을 가능성은 희박해 보입니다.
결국 공급정책에 달려있다고 볼 수 있는데, 발표된 서울의 공급량 역시 턱없이 부족한 상황입니다. 특히 수도권에서는 3기 신도시의 공급이 4~5년이 지나서 있을 전망이라는 점에서 당장에 공급을 끌어올릴 수 있는 방안도 마땅치 않습니다.
이를 종합해보면, 부동산시장은 여전히 불안한 요소들이 가득하기 때문에 정부가 의도하는 집값 안정은 사실은 쉽지 않을 것으로 봅니다. 또한 실수요자들의 시장인 임차시장으로 자산시장의 매력감소에 따른 수요가 몰릴 수 있어 더욱 부동산시장의 불안정을 부추길 가능성이 있습니다.
정세균 국무총리는 최근 한 방송을 통해 넘쳐나는 유동자금이(시중 금리가 마이너스) 부동산으로 유입될 수밖에 없고 이로 인해 투기수요가 부동산에 몰리면서 시장을 불안하게 했다고 진단했는데요, 부동산 시장에서의 투기와 재테크의 차이점은 무엇인가요?
투기와 재테크는 엄연히 다릅니다. 부동산은 말 그대로 재산의 형태로서 오랫동안 재산 형성의 중요한 수단이라는 점을 간과해서는 안됩니다. 대부분의 경우, 지금 고가의 아파트들은 살다보니 저절로 고가의 아파트가 된 것이고 이 마저도 주택 구입을 위해 저축과 대출을 통해 산 것들입니다. 재산을 형성하는 한 수단이 주택이 된 것으로, 스스로 가격을 조장하거나 불법적인 행위를 통해 구입한 것이 아니라는 점입니다. 좋은 환경에서 좋은 집에서 살고자 하는 욕망을 투기로 볼 수는 없습니다.
부동산 투기목적은 분명히 있을 수 있습니다. 이에 대한 적극적 대응은 반드시 필요합니다. 부동산 투기 근절은 정밀한 세제 등 정책에 의해서 근절될 수 있습니다. 투기를 잡겠다고 모든 국민들에게 부담을 떠안긴다면 이건 합리적인 정책이라고 보기 어렵습니다. 보다 투자자와 실수요자를 구분하는 정부의 정책적 대응이 중요할 것으로 봅니다.
현재 중요한 점은 유동자금이 넘쳐나고 있다는 것입니다. 특히 저금리 기조가 계속돼다 보니 안정적인 자산인 부동산 시장으로 자금이 유입되고 있는 상황입니다. 이러한 이유 때문에 투기 수요를 잡겠다는 정부의 대책이 연이어 터졌는데요, 내집마련을 해야 하는 실수요자들을 위한 팁이 있을까요?
대출금리와 저축성 수신금리의 차이인 예대금리차가 커지고 있어 당분간 대출금리가 하향세를 유지할 것으로 예측됩니다. 여기에 시중 통화량이 역사상 최대 규모입니다. 유동자금의 규모가 크다는 것입니다. 이중 부동산 유동자금이 큰 비중을 차지하고 있습니다.
결국 부동산 유동자금을 주식이나 기타 투자로 유인하는 정책적 노력이 커질 것으로 보입니다. 부동산 투자에 대한 정부의 강력한 정책 추진이 당장 과열된 시장을 가라앉힐 수 있다고는 보지 않지만, 개인과 기업을 대상으로 한 다양한 투자처들에 대한 관심도 커질 것으로 보입니다.
이는 부동산 시장에도 많은 영향을 미칠 수밖에 없을 것입니다. 그 어느 때보다 내 집 마련에 대한 전략적인 접근이 요구되는 시점인 것이죠. 향후 공공분야의 주택공급 확대와 공공주택에 대한 다양한 지원책이 지속적으로 보이는바, 이에 대한 관심을 많이 가질 필요가 있습니다. 이와 함께 현재 추진되고 있는 수도권의 경우에는 수도권 광역교통망과 이를 연계된 인접도로 신설 및 교통체계 개선, 그리고 지방에서는 지역 SOC 투자 계획 등 추진이 본격화될 것으로 보입니다. 이에 따라 기존 생활권 뿐 만 아니라 신규 혹은 확장되는 지역개발에 대한 관심을 가지고, 시장 변화에 전략적으로 대응하는 주택 구입 전략이 필요합니다.
