30·40세대, ‘지분적립형 주택’ 유리
공공재건축 등을 통해 기부채납 받은 주택은 크게 두 가지로 형태로 공급된다. 우선 장기 ‘공공임대’의 형태로 공급하는 방식이다. 두 번째는 청년·신혼부부를 위한 ‘공공분양’ 방식이다. 다만 전체 공급량의 50% 이상은 장기 공공임대 등 임대주택 형태로 공급된다. 공공분양 등 이른바 자가 마련을 위한 공급량은 더욱 희소할 것으로 보인다.
내 집 마련을 원하는 수요자가 공공분양에서 눈 여겨 봐야 할 방식은 지분적립형 주택이다. 분양 초기에 분양가 일부만 내고 일정 지분만 매입하는 방식으로 이미 이명박 정부 때도 유사 방식이 도입된 적은 있다.
향후 지분매입규모를 늘려 20~30년에 걸쳐 임대료를 납입하고 전체 지분을 매입하는 형태다. 기존 분양과 달리 모두 추첨제로, 청약조건이 완화돼 30·40세대에 보다 유리하다. 분양가의 20~40%를 부담하면 입주가 가능하다. 분양가가 9억원 이하인 경우 나머지 80~60%의 분양가는 20~30년간 분할 납부하면 된다. 9억원 이상이면 30년간 분할 납부하는 방식이다. 거주기간 동안 임대료는 납부해야 한다. 나머지 분양가 납입을 통해 주택 지분이 많아질수록 임대료는 줄어든다.
전매제한 기간은 국토교통부 예시에 의하면 최장 20년이지만 서울시는 현재 10년 정도 등 다양한 방안을 검토하고 있다. 전매 제한이 끝나 바로 매도를 하더라도 지분 정도에 따라 차익을 공사 등과 배분하기 때문에 장기간 소유하는 것이 유리할 수 있다.
공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요·여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여할 방침이지만, 지분적립형 분양이 공공분양 형태가 될 가능성이 크다.
서울시 등에 따르면 입주자 선정 요건을 위한 소득 기준은 가구당 월평균 소득의 150% 이내면 된다. 올해 1분기 기준 통계청을 보면 대략 월 가구 소득이 800만원 이내여야 한다. 부동산 자산 2억1550만원 이하, 자동차 2764만원 이하 등 조건을 충족하면 신청 가능하며 전원 추첨을 통해 선정할 것으로 예상된다. 입주자 선정 비중은 신혼부부가 40%, 생애 최초 주택구입의 경우 30% 등 특별공급 70%와 일반공급 30%로 배분된다. 오는 2028년까지 전체 1만7000여호가 공급될 전망이다.
‘사전청약 확대’ ‘공공참여 미니 재건축’도 관심 가져야
공공분양에 대한 사전청약 물량도 대폭 늘어난다. 공공택지에 대한 사전청약의 경우 분양가가 주변 주택보다 많게는 30~40% 저렴해 미리 청약 시기 등과 장소를 확인할 필요가 있다.
정부는 이번 8·4 대책을 통해 기존에 계획된 수도권 30만호 등 총 77만호의 공공분양 중 사전청약 물량을 당초 9000호에서 6만호까지 대폭 늘린다. 청약 시스템이 본격적으로 구축되는 내년 3분기부터 사전청약을 접수한다는 계획이다. 내년 3만호를 사전청약을 통해 공급하고 2022년에도 추가로 3만호를 공급한다.
주로 최근 LH가 토지 보상 계획에 착수하거나 할 예정인 남양주 왕숙지구나 하남시 교산지구 등을 중심으로 내년부터 사전청약이 진행될 계획이다.
지난 12·16 대책과 5·6 대책 등에서 예고된 소규모 정비사업도 주택 정비사업시장의 블루오션이 될 수 있다. 정부는 지난 5·6대책에서 소규모 정비사업을 통해 추가적으로 2만여호를 공급 할 것이라고 밝힌 바 있다.
정부와 LH 공사 등도 가로주택정비사업에 대한 지원의사를 적극 밝히고 있다. 해당 사업은 기존의 가로, 즉 도로를 유지하면서 가로구역 내의 주거환경을 개선하기 위해 도입된 정비사업이다. 사업대상 지역은 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하의 가로구역이다. 공동 주택의 경우 주택 수가 20세대, 노후 불량 건물은 전체 건축물의 3분의 2 이상이어야 한다. 다만 공공성 요건 충족 시 최대 2만㎡ 미만까지 확대 가능하다.
가로주택정비사업의 경우 정비계획 수립과 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 일반 정비사업에서 요구되는 절차가 없어 소규모 정비사업을 위한 대안으로 떠오르고 있다. 특히 LH가 참여하는 가로주택정비사업의 경우 더욱 많은 인센티브가 제공된다. 연이율 1.2%에서 사업비의 90%까지 융자 등이 지원된다. 이외에 용적률 완화와 이주대책 지원, 시공업체 선정 등의 기타 혜택이 존재해 향후 이런 ‘미니 재건축’의 공급과 수요 역시 확대될 가능성이 있다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “8·4 대책으로 늘어나는 공급물량 중 50% 이상을 생애최초 구입자·청년·신혼부부 등에게 공급할 예정이다. 7·10 대책의 생애최초 특별공급 확대, 소득기준 완화 등 제도개선을 적극 적용해 청약 고가점자와 특별공급자격에 해당되는 무주택자들은 분양시장을 통한 내 집 마련이 현명할 것으로 판단된다”고 설명했다.
