주사위 던져진 ‘공공정비사업’… 변화 속 기회 있다
공급 전망 엇갈리지만 ‘지분적립형’ ‘사전청약 확대’ ‘미니 재건축’ 주목해볼만
지난 8월 4일 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8·4대책)’은 주택시장에서 소외됐던 3040 세대를 겨냥하고 있다. 특히 공공재건축·공공재개발과 지분적립형 주택 등 새로운 공급 모델도 제시됐다. 재건축·재개발 등을 통한 실질적인 공급확대로 이어질지 관심이 모이고 있는 상황이다.
8·4 대책에서 소개된 주요 공급 경로는 크게 세 가지다. 지난 5·6 대책에서 예정된 7만호와 당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대를 통한 6만호 공급, 그리고 8·4 대책에서 추가적으로 마련한 공급 대책의 13만2000호다. 이 중 올해 새롭게 수립된 공급대책인 공공재건축과 공공재개발로 7만호에 가까운 주택을 공급할 예정이다.
독 든 성배 ‘공공재건축’… 공급까지 첩첩산중
시장의 관심이 주로 쏠린 곳은 ‘공공참여형 고밀재건축’(공공재건축)이다. 향후 5만호에 가까운 물량을 공공재건축을 통해 조달한다는 게 정부 계획이다.
공공재건축은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등의 공공기관이 참여하는 재건축이다. 용적률 상향을 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하고, 대신 상향된 용적률의 50~70%를 임대주택 형식으로 환수한다.
정부는 대상 재건축 사업장(사업시행인가 이전)의 20%가 공공재건축에 참여할 것으로 기대하고 있지만, 정작 시장의 반응은 미적지근하다. 높은 기부채납 비율이라는 까다로운 조건을 전체 소유자 3분의 2가 동의해야 하기 때문이다. 따라서 실제 사업이 진행되는 사업장은 상당히 제한적일 것이라는 관측이 확산되고 있다.
특히 재건축 조합이 선호하는 인센티브나 기부채납 형식은 거의 도입되지 않았다는 점도 이런 부정적인 전망을 강화하는 요인이다. 김구철 미래도시시민연대 재건축지원조합단장에 따르면 다수 재건축 조합은 임대주택 기부채납 대신 현금 기부채납을 선호해왔다. 인센티브 면에서도 조합이 원하는 분양가상한제 배제나 초과이익환수 등의 규제 완화는 반영되지 않았다.
한국건설산업연구원(건산연)은 고밀로 인한 주거환경 저하와 토지지분 감소, 임대주택 확대 등으로 기존 방식 대비 준공 후 주택 가치가 낮아질 가능성도 있다고 보고 있다.
건산연은 “자산가치 상승에 대한 기대가 높고 추가 분담금 납부 능력이 높은 강남권 등 ‘수요자 선호지역’의 사업장은 공공 재건축 사업의 참여가 저조할 것”으로 예상했다.
반면 재건축이 어려워 리모델링을 고려하거나 주거 비선호 지역의 중층 고밀 단지의 경우 공공재건축에 비교적 우호적일 수 있다. 건산연은 “사업성 부족, 높은 추가 분담금 등으로 인해 민간 재건축 방식으로 사업추진이 어려웠던 지역에서 공공재건축을 긍정적으로 검토할 것으로 판단된다”고 전망하고 있다. 다만 건산연은 “재건축 조합의 특성상 사업 진행까지는 상당한 시간이 필요할 만큼 정부의 목표치인 5년 내 주택공급으로 이어지는 단지는 제한적일 것”이라고 바라보고 있다.
실현 가능 높은 공공재개발, “5·6 대책 이후 들썩”
공공재개발 사업은 지난 5·6대책에서 공공재건축에 앞서 먼저 도입된 방식이다. 공공재건축과 마찬가지로 공공시행자인 SH, LH 등이 주도해 재개발사업과 주거환경개선사업에 참여해 주택을 공급하는 방식이다. 오는 2023년까지 총 2만여호를 공급할 예정이다.
공공재개발을 바라보는 시장의 공기는 공공재건축과는 다소 다르다. 공공재건축에 비해 다양한 인센티브가 존재하는 데다 공공 기여 등의 이익환수는 기존 방식보다 크게 늘지 않기 때문이다. 건산연 관계자에 따르면 공공재개발에는 분담금과 중도금 부담 경감, 이주비 지원, 분양가상한제 제외, 도시·건축규제 완화, 신속한 사업추진 등의 인센티브 지원 방안이 마련돼 있다.
실제 서울시가 SH와 LH에 확인한 결과, 지난 10일 기준 15곳 이상의 사업장이 공공재개발 참여 의사를 표명한 것으로 알려졌다. 서울시는 향후 주민 관심도가 높은 지역을 대상으로 13일부터 지속적으로 설명회를 개최할 예정이다. 후보지는 이르면 9월 공모를 통해 연내에 선정한다.
공공재개발 대상 지역도 들썩이는 상황이다. 장기간 재개발 사업이 지연된 성북구 내 성북1·2구역과 장위12구역 등이 대표적이다. 해당 지역의 한 중개업자는 “사업지 내 빌라의 호가가 5·6 대책 이후 다시 상승하고 있다. 주민들의 추진 열기도 높은 편이다”라고 말했다.
